Les valeurs d'expertise

C'est le prix auquel le bien pourrait raisonnablement se vendre à l'amiable au moment de l'expertise, dans des conditions normales :

• vendeur et acheteur libres de conclure ;
• délai de négociation raisonnable, compte tenu du bien et du marché ;
• bien mis en vente avec une publicité adéquate, sans réserve ;
• absence de motif de convenance personnelle.

Elle peut être déterminée libre d'occupation ou occupée (bien loué), la seconde tenant compte du bail en cours. Elle s'exprime hors droits d'enregistrement et frais d'acquisition. C'est la valeur utilisée pour une vente, une succession, une donation, un partage ou un crédit.

C'est le loyer annuel qu'on peut obtenir pour le bien, aux conditions habituelles de location pour ce type de bien et dans ce secteur. Elle s'exprime hors charges. Elle sert à fixer ou réviser un loyer, ou à calculer la valeur d'un bien de rapport.

La valeur à neuf est le coût de reconstruction des bâtiments et de leurs équipements, honoraires et frais techniques inclus. Elle ne concerne pas le terrain.

La valeur d'assurance est celle pour laquelle le bien est assuré : valeur à neuf pour un propriétaire, ou valeur à neuf diminuée de la vétusté pour un locataire. Une valeur mal fixée expose à la sous-assurance en cas de sinistre.

Le montant qu'une entreprise prudente accepterait de payer pour disposer d'un bien nécessaire à son activité. Pour un bien courant, elle correspond à la valeur vénale augmentée des frais d'acquisition et d'aménagement ; pour un bien très spécifique, elle se calcule par le coût de remplacement.

Le coût de remplacement brut additionne le prix du terrain et le coût de construction, frais et taxes inclus. Le coût de remplacement net en déduit la dépréciation due à l'âge et à l'obsolescence.

La valeur retenue lorsqu'un immeuble est apporté à une société ou transféré entre entités. Elle dépend de l'opération et est fixée entre les parties, sous le contrôle du réviseur d'entreprises le cas échéant.

Le prix payé lorsqu'une des parties avait un intérêt particulier (par exemple un voisin qui veut agrandir sa propriété). Il s'écarte de la valeur vénale et n'est généralement pas opposable à l'administration fiscale.

La valeur obtenue lorsque la vente se fait sous contrainte (judiciaire, financière, délai très court). Elle est le plus souvent inférieure à la valeur vénale. L'expropriation n'en relève pas : l'indemnité doit refléter la valeur de marché et le dommage subi.

Surtout en commerce : le prix qu'un locataire peut obtenir en cédant son bail à un successeur. Elle est d'autant plus élevée que le loyer est avantageux par rapport au marché, que le bail est long et que l'emplacement est bon. À ne pas confondre avec le fonds de commerce ni avec le droit d'entrée (« pas-de-porte ») versé au propriétaire.