Depuis la régionalisation du bail d'habitation, chaque Région a ses propres règles : le Code bruxellois du Logement à Bruxelles (depuis le 1er janvier 2018) et le décret du 15 mars 2018 en Wallonie (depuis le 1er septembre 2018). L'ancienne loi fédérale de 1991 ne s'applique plus qu'aux baux conclus avant ces dates. Voici l'essentiel à connaître, que vous soyez bailleur ou locataire.
Un bail écrit, avec des mentions obligatoires
Le bail d'habitation doit être écrit et signé par les deux parties. Il mentionne notamment l'identité des parties, la date de début, la durée, la description du logement, le loyer et les charges (forfaitaires ou réelles). Le certificat PEB et l'état des lieux d'entrée y sont annexés.
Les différents types de bail
- Bail de 9 ans : la règle par défaut pour une résidence principale. Un bail sans durée ou d'une durée entre 3 et 9 ans est réputé conclu pour 9 ans.
- Bail de courte durée : 3 ans maximum, renouvellement compris.
- Bail de longue durée (plus de 9 ans) et bail à vie.
- Régimes spécifiques pour la colocation et le logement étudiant.
Les possibilités de mettre fin au bail avant son terme, les préavis et les indemnités dépendent du type de bail et de la Région. Renseignez-vous avant de donner congé.
La garantie locative
- Bruxelles : 2 mois de loyer maximum (hors charges), quelle que soit la forme choisie (réforme du 1er novembre 2024).
- Wallonie : 2 mois de loyer maximum sur un compte bloqué, 3 mois en garantie bancaire.
Le paiement en liquide au bailleur est interdit. La garantie est libérée en fin de bail, après déduction éventuelle de l'indemnité fixée lors de l'état des lieux de sortie.
L'état des lieux
L'état des lieux d'entrée est obligatoire, détaillé, contradictoire et réalisé à frais partagés, avant l'entrée ou pendant le premier mois d'occupation. L'état des lieux de sortie est dressé avant la remise des clés. Tout savoir sur l'état des lieux d'entrée.
L'enregistrement
Le bailleur doit faire enregistrer le bail gratuitement dans les deux mois de sa signature. À défaut, il s'expose à des conséquences importantes (préavis et indemnités inapplicables au locataire, notamment). Voir la marche à suivre.
Le logement mis en location
Le bailleur doit délivrer un logement en bon état, qui respecte les exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'équipement fixées par la Région. Pendant le bail, les grosses réparations incombent au bailleur, les réparations locatives et le menu entretien au locataire.
En cas de litige
En cas de désaccord sur une valeur (succession, indivision, séparation, prix de vente) ou sur l'état d'un bien, une expertise indépendante et argumentée permet souvent d'objectiver la situation et d'éviter une procédure.
Cette page est une synthèse d'information générale et ne remplace pas un conseil juridique. Pour le détail des règles : portail du Logement en Wallonie et be.brussels.
Une question ? 0800 90 735 (gratuit).