Pour fixer la valeur d'un bien, l'expert ne se fie pas à une seule approche. Il croise plusieurs méthodes et vérifie qu'elles convergent : c'est ce qui rend une expertise solide et défendable.
1. La comparaison directe (méthode du marché)
L'expert compare le bien à des ventes récentes de biens similaires, dans le même secteur et à une date aussi proche que possible. Il ajuste ensuite selon les différences : surface, état, étage, orientation, PEB, jardin, garage… C'est la méthode principale pour les maisons et appartements.
2. La capitalisation du revenu
L'expert part du loyer (réel ou de marché) et le convertit en valeur au moyen d'un taux de rendement adapté au type de bien et à sa localisation. Elle est privilégiée pour les immeubles de rapport, bureaux et commerces.
3. Le coût de remplacement
L'expert reconstitue ce que coûterait le bien aujourd'hui (terrain + construction), puis déduit une dépréciation pour l'âge et l'usure. Peu utilisée pour une valeur de marché, elle sert de recoupement et pour les biens très spécifiques ou les valeurs d'assurance.
4. Les méthodes professionnelles
Pour les biens à usage unique (hôtels, cliniques, cinémas…), la valeur découle de l'exploitation. On y rattache le bilan promoteur (ou compte à rebours) : partir du prix de vente d'un projet fini et déduire le coût des travaux et les frais, pour obtenir la valeur d'un terrain ou d'un immeuble à rénover.
Voir aussi : les valeurs d'expertise et notre service d'estimation. Une question ? 0800 90 735 (gratuit).