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Les valeurs d'expertises

La valeur vénale
La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait raisonnablement être cédé en cas de vente amiable au moment de l’expertise, les conditions suivantes étant supposées préalablement réunies :

  • la libre volonté du vendeur et de l'acquéreur
  • la disposition d'un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché,
  • le maintien de la valeur à un niveau sensiblement stable pendant ce délai
  •   que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions du marché, sans réserves, avec une publicité adéquate,
  • l'absence de facteurs de convenance personnelle.

Peuvent être considérés comme des synonymes de la valeur vénale les termes de valeur marchande, valeur de marché ou encore valeur de réalisation (expression utilisée par les Compagnies d'Assurances).

La valeur vénale d'un bien immobilier peut être définie dans deux hypothèses :

  1. la valeur d'un bien libre ou supposé tel, partant du principe que le bien est vacant et libre de tout titre d'occupation.
  2.   la valeur du bien "occupé", qui tient compte de la présence dans les lieux d'occupants, titrés ou non. Dans ce dernier cas, la valeur dépend aussi des conditions juridiques et financières de l'occupation et de la qualité du, ou des occupants.

 

La valeur vénale est en principe exprimée hors droits de mutation (droit d’enregistrement) ou hors taxe à la valeur ajoutée pour l'immobilier professionnel et commercial, soumis au régime TVA, T.T.C. pour l'habitation soumise au régime TVA, et hors frais d'acquisition (publicité, frais d'actes, honoraires).

 

En règle générale la valeur vénale est déterminée :

  • soit par une approche par comparaison directe,
  • soit par la capitalisation ou actualisation d'un revenu théorique ou effectif.

 

Les autres méthodes d'évaluation, notamment celles par le coût de remplacement, ne sont utilisées que de manière exceptionnelle, c'est-à-dire soit à titre de recoupement, soit lorsque l'application de l'une ou l'autre des deux principales méthodes se révèle impossible ou malaisée.

 

Immeubles collectifs

Deux approches de la Valeur Vénale peuvent être pratiquées pour les immeubles collectifs, en particulier pour le logement :

  • soit une vente " en bloc ",
  • soit une cession lot par lot (" vente à la découpe ").

 

Usage actuel ou usage alternatif

Plusieurs approches de la Valeur Vénale sont possibles suivant que l'on suppose l'immeuble dans son usage actuel ou dans un autre usage. Les conclusions peuvent bien entendu être très différentes en fonction d'usages divers suivant les conditions du marché et le coût de transformation.

La valeur locative de marché
La valeur d'utilité
Coût de remplacement brut
Coût de remplacement net
La valeur d'apport
Le prix de convenance
La valeur de vente forcée
La valeur à neuf
La vleur d'assurance
La veur de droit au bail

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