La garantie locative protège le bailleur si le locataire ne respecte pas ses obligations : loyers impayés, charges, dégâts locatifs constatés à l'état des lieux de sortie. Pour un bail de résidence principale, son montant et sa forme sont encadrés par la réglementation régionale.
Les règles essentielles
- Pas d'espèces remises au bailleur : pour un logement loué à titre de résidence principale, la garantie ne peut pas être versée de la main à la main ni sur le compte personnel du propriétaire.
- Un compte individualisé au nom du locataire, bloqué pendant la durée du bail, ou une garantie bancaire.
- Les intérêts produits par le compte de garantie sont capitalisés au profit du locataire.
- Le choix de la forme de garantie parmi celles prévues par la loi appartient au locataire.
À Bruxelles : 2 mois de loyer maximum
Depuis la réforme du Code bruxellois du Logement entrée en vigueur le 1er novembre 2024, la garantie locative est plafonnée à deux mois de loyer, quelle que soit sa forme :
- compte bloqué individualisé au nom du locataire auprès d'une institution financière ;
- garantie bancaire, que le locataire peut reconstituer progressivement ;
- garantie bancaire obtenue par l'intermédiaire d'un CPAS.
Le versement en espèces est interdit et les différentes formes ne peuvent en principe pas être cumulées.
En Wallonie : 2 mois de loyer maximum
Le décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation prévoit trois formes de garantie, au choix du locataire :
- compte individualisé ouvert au nom du locataire auprès d'une institution financière ;
- garantie bancaire que le locataire reconstitue progressivement ;
- garantie bancaire résultant d'un contrat-type entre un CPAS et une institution financière.
Depuis le 1er juin 2023 (décret du 19 mai 2023), le montant est limité à deux mois de loyer, quelle que soit la forme. Auparavant, la garantie bancaire pouvait atteindre trois mois de loyer : ce plafond peut encore se retrouver dans des baux plus anciens.
La libération de la garantie en fin de bail
La garantie ne peut être libérée qu'au profit du locataire ou du bailleur, et uniquement :
- sur la base d'un accord écrit des deux parties, établi à la fin du bail ;
- ou sur production d'une décision du juge de paix.
Un état des lieux de sortie contradictoire et précis, comparé à l'état des lieux d'entrée, est la meilleure base pour s'accorder rapidement sur le montant éventuellement retenu pour les dégâts locatifs.
Un désaccord sur les dégâts locatifs ?
Lorsque bailleur et locataire ne s'entendent pas sur le montant des dégâts ou sur l'indemnité à déduire de la garantie, un expert indépendant peut chiffrer les dommages de manière objective.
Ces informations sont générales et ne remplacent pas l'examen de votre bail. Les règles diffèrent en Région flamande et pour les baux qui ne portent pas sur une résidence principale.
Un litige sur la garantie locative ou les dégâts locatifs ? Faites appel à un expert indépendant ou appelez le 0800 90 735 (gratuit).